今日热讯:“因煤而富”,榆林疫情三年房价逆势翻番直逼西安,是否存“鹤岗化”隐忧

2023-02-17 20:43:13     来源 : 同花顺财经

近期,“塞上明珠”陕西榆林,可谓是光芒四射。数据显示,2022年榆林GDP达到了6543.65亿元,超过襄阳、宜昌、洛阳、鄂尔多斯等城市,成为中西部地区非省会普通地级市第一城。


(相关资料图)

而记者发现,与GDP同样“耀眼”的是榆林一直飙升的房价。交易数据显示,相比2020年疫情之前,榆林未跌反涨,整体均价涨幅高达50%,并且已经突破1万元/平方米,风头甚至盖过省会西安。榆林房价保持高速增长的原因是什么?未来会一直涨下去吗?

与煤炭经济深度绑定

近年来,全国多个城市的楼市均面临下行压力,但是榆林的房价还在上涨。据安居客监测数据,截至2023年2月16日,榆林的二手房均价已经达到11686元/平方米,均价直逼西安,而相比疫情之前2020年3月的7359元的均价,涨幅高达58.8%,在陕西省乃至全国都处于领先水平。

2月15日,中介张兵(化名)告诉《》记者,榆林楼市行情的确很好,并且一直在朝着好的方向发展。现在几千块钱的单价,只能买城市边缘的位置。

部分榆林人已“苦”房价久矣。在榆林百姓问政平台上,自2017年起共计有超过200条关于房价的提问,而提问的内容都指向飙升的房价。其中,2022年4月中旬有网友直呼 “房价三年几乎翻了一倍”“房源紧张”。

2月15日,独立地产评论人徐三刀在接受《》记者采访时表示,榆林房地产市场涨价明显主要是“因煤而兴”。缺乏投资渠道的榆林市场,房价很容易随着能源价格上涨。榆林楼市与煤炭经济深度绑定着。

随着煤炭价格的起伏,榆林楼市也呈现出大幅度的起伏。榆林本土一名区域经济研究人士周骏(化名)在接受《》记者采访时表示,2000年左右开始,榆林整个煤炭产业链条上的人都快速实现了致富,一家六口人的全年收入甚至从一万元激增到人均年收入百万元。资金大量流入车市、奢侈品市场和楼市。买房变成一件轻而易举的事,“让邻居捎一套房”的情况也时有发生。榆林房价一度比西安还要贵,10多年前,榆林府谷县城的房价达到过2万元/平方米。

而随着煤炭价格的跌落,榆林楼市一度崩溃。环渤海动力煤价格指数显示,2015年煤价一路下跌,一度价格仅为370元/吨。据榆林统计局数据,2015年榆林房屋销售52.01万平方米,同比下降51.3%,销售量仅是上年同期销量的48.8%。周骏指出,随着煤炭价格的暴跌,榆林出现大量“三角债”积压,而接近三分之一的人都被牵涉其中,房地产资产也被大量甩卖。周骏称,这个时候府谷县城的房子,从两万元降到六、七千元的单价,也卖不出去。

近年来,全国多个城市的房地产行业遭遇流动性问题,楼市跌价现象十分普遍。而其实,榆林在2015年已经有过类似的经历。榆林统计局称,2015年房地产企业靠销售无法满足投资需求,金融机构对房地产项目态度谨慎,加之受民间借贷风险的影响,房地产企业贷款和融资难度加大,影响了正常施工,甚至处于停产状态。

而2016年之后,随着煤炭价格的逐步上涨,榆林的房价基本上就没有再下降。楼市火爆也一度引得开发商“强势”营销,据悉,2020年西沙文昌泰安里5栋开盘时公然宣称仅支持全款购买,无优惠。

受到多重因素影响

榆林楼市的热度还在持续,数据显示部分房源涨价仍然较为明显。据安居客监测数据,截至2023年2月15日,位于榆阳中路的领航星宸二手房挂牌均价为14103元/平方米,相比上个月增加2.09%,相比去年同期增加26.56%。

是购房者还在盲目进入楼市投资吗?对此,周骏称,已经吃过一次亏,再加上通讯信息的发达,现在的榆林人,已经逐渐摒弃掉了暴富下的不稳重心态,变得不再闭塞,并逐步建立起了更加合理的购房逻辑。尤其现在榆林房价几乎翻倍,获利空间很小,榆林人并不会轻易进入房地产投资了。

虽然部分购房者已经恢复理性,但是造成榆林房价上涨的因素还有很多。周骏认为,榆林的房地产规模较小,市场化的程度不是很足,容易受到人为因素影响,例如,部分楼盘人为定价太高的话,房价“噌”的一下就会被拉起来。

在此市场环境之下,较少的品牌房企进入榆林。徐三刀认为,榆林楼市受到环境约束和房企换代的影响,产品换代比较缓慢。

通过百姓问政平台,记者发现,多位购房者都有反映目前榆林存在房源囤积炒作的问题。对此,榆林住建局回应称,将建设商品房预售管理系统,对预售商品房进行实名制管理,严防房屋预购人利用预售商品房进行炒买炒卖行为,全面提高房地产市场透明度。

除了有限的市场规模和囤积炒作等方面的问题,记者注意到,多年来,棚改也一直伴随着榆林房价的上涨。据悉,榆林2015年开始进行市中心地区的棚改。截至2020年3月16日,完成投资合计约70亿元。之后因棚改资金缺失而暂停。

不过,榆林政府称,2023年榆林将推进文化路西棚改。对于棚改的再次登场,有业内人士建议,榆林棚改应该尽量采用“房票”取代“货币化”的方式,以避免榆林房地产市场出现过热的局面。对于房地产市场较高的热度,也有不少榆林的购房者在呼吁实施限购政策。而截至目前,整个榆林并未实施楼市限购。

榆林的城市规划,也同样影响着榆林部分地区的房价。据悉,科创新城在产业规划的基础上,已经在逐步放开住宅开发,近期相关新盘热度居高不下。周骏认为,科创新城短期内可能会成为榆林楼市新的房价高地。不过,科创新城距离主城区较远,长远看来,如果要将两个区域之间的空隙填满,人口可能会注入不足。

较高的房价也对榆林的楼市产生了一些副作用。记者注意到,榆林的高房价正在反推一部分人去西安等量级城市更高的城市购房。二十多岁的榆林人张之跃(化名)正在上海一家企业做云平台运维工作,因为上海的房价太贵,正在考虑返乡置业。不过,目前他尚正处于观望状态。张之跃向《》记者透露,犹豫的原因一是感觉腰包还不够鼓;二是不知道是回榆林好,还是去西安好。

“不过,听同事说,哪里限购越严,哪里房价越有保障。西安限购,房价也不太高,和榆林差不太多,一万三四的单价就能入手。”因此张之跃表示,还是考虑入手西安更多一点。而针对此类现象的涌现,已经有房企闻风而动,伺机抢占市场。据悉,万科已经在榆林设立营销中心,面向榆林人销售其在西安的房产项目。

楼市面临隐忧?

“现在好多城市都已经人去楼空了,榆林楼市也不知道能火多久。” 对于自己的家乡榆林,张之跃向记者感叹道。

据悉,同属于资源型城市的鹤岗,已经出现资源枯竭,人口流失的情况,并多次因为房子“白菜价”而走红于网络。而不仅仅是鹤岗,距离榆林不到500公里的陕西铜川市,也是典型的资源枯竭城市。目前,铜川老城区的煤炭资源已经被挖掘一空,老城区的人口也流失殆尽。

据周骏介绍,鉴于铜川等城市的案例,榆林早就有了忧患意识,一度开采节奏比较克制。同时,周骏认为,与鹤岗不同,榆林的经济环境不见得是仅仅依靠煤炭,其发展还具有多种可能性。例如,榆林神木锦界布局了全球排名靠前的化工企业,将刺激榆林进行产业转型。徐三刀则指出,榆林是国家能源战略的重心,是西部最富有的城市之一,资源储备和城市地位上鹤岗是无法媲美的。

近年来,拥有同样底色的资源型城市鄂尔多斯发展势头强劲。相比鄂尔多斯,榆林也仍然具有一定的比较优势。周骏表示,虽然榆林在民营企业发展,教育发展等方面也相对比较落后,但是榆林的煤炭储量比鄂尔多斯更加丰富,城市发展的基底更加深厚,历史文化较为悠久,人口规模也比鄂尔多斯更大,这些都将对榆林的房地产市场形成支撑。

榆林的能源和非能源产业均保持快速增长,而非能源的增长速度远高于能源产业的增长速度。据榆林统计局数据,2022年榆林规上能源工业增加值增长6.5%,其中煤炭开采洗选业增加值增长6.5%,石油天然气开采业增长6.9%;非能源工业增加值增长12.8%,其中化学原料制品制造业增加值增长11.8%。

基于煤炭经济的底色,以及多重因素的影响,未来榆林的楼市将何去何从?多方认为,榆林楼市的发展态势并不会发生太大的变化。其中,徐三刀认为,榆林楼市随着能源价格上涨,应该还会继续飘红。

而事实上,榆林楼市的购房需求也一直存在。人口数据显示,2018年榆林总人口已经突破360万,并在近年来保持一定的增长,2021年人口总数为362.2万人。周骏分析指出,榆林的城镇化还在持续,买房需求还是比较旺盛。虽然,榆林房地产市场购买力以本土人为主,外来购买力较少,但是,部分大学生也开始返回榆林发展,形成了新的购买力。榆林的楼市发展态势不会发生大的变动,但是并不会离谱到每平方米三、五万元水平。

标签: 房地产市场 鄂尔多斯

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